Madrid, a 30 de septiembre de 2026.- La aprobación esta semana de los nuevos decretos de vivienda por parte del Gobierno de España está empujando el mercado del alquiler hacia una paradoja incómoda: las medidas destinadas a proteger al inquilino y contener los precios podrían acabar agravando la escasez de oferta y encareciendo el alquiler en el futuro.
Apenas 48 horas después de la aprobación, el mercado ya muestra señales claras de contracción. El presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña), Javier Vilajoana, ha declarado públicamente que varias empresas con proyectos de «build-to-rent» (construir para alquilar) en marcha han decidido retirarlos y redirigir las viviendas al mercado de venta. «El decreto va a congelar el sector del build-to-rent; no habrá nuevos proyectos», ha afirmado Vilajoana.
No es un caso aislado. El profesor de Economía de la Universidad de Barcelona y director del máster en Real Estate, Gonzalo Bernardos, ha lanzado una advertencia más cuantificada. En declaraciones a Expansión, asegura que «el decreto de vivienda hará que la oferta de alquiler se desplome más de un 20%». Bernardos recuerda que en Barcelona la oferta de alquiler ya cayó un 56% entre 2022 y 2025, y que las nuevas medidas agravarán esa tendencia.
Los dos reales decretos aprobados incluyen varias disposiciones que inciden directamente en la decisión de los propietarios. En primer lugar, la limitación de la subida anual del alquiler al 2% hasta finales de 2027, en un contexto de inflación cercana al 5%, lo que supone una pérdida real de rentabilidad para el arrendador. En segundo lugar, la prórroga forzosa de los contratos: el propietario que no pueda acreditar una «causa justificada» deberá extender el contrato hasta dos años más, y el segundo decreto incorpora además un mecanismo de «prórroga automática» que obliga al arrendador a justificar la no renovación y, en su caso, a indemnizar al inquilino. En tercer lugar, la prohibición de desahucios a colectivos vulnerables se extiende hasta 2030, impidiendo al propietario recuperar la vivienda en determinadas circunstancias.
Bernardos resume el paquete como «una inseguridad para el propietario»: rentabilidad comprimida, control sobre el activo debilitado y vías de salida bloqueadas. Su conclusión es directa: «Cuando venza el contrato, la vivienda se pondrá en venta para evitar problemas, y la oferta de alquiler irá desapareciendo».
El origen del debate está en un dato que se repite insistentemente: el problema de la vivienda en España no es el precio, sino el déficit de más de 750.000 viviendas. En los últimos siete años, la oferta de alquiler disponible ha pasado de alrededor de un millón de viviendas a 660.000, mientras que el precio medio del alquiler ha subido de 857 euros a 1.211 euros, más de un 40%.
En este contexto, la entrada de capital institucional se presentaba como una de las vías clave para aliviar la presión sobre la oferta. En el primer semestre de 2026, el segmento «living» (que incluye vivienda en alquiler) atrajo 45.800 millones de euros de inversión, un récord histórico, de los cuales 33.500 millones se destinaron a vivienda multiusuario de gestión profesional. La vivienda asequible ya representa el 33% de la inversión en alquiler multiusuario. Sin embargo, los contenidos de los nuevos decretos relativos a limitar la compra por parte de «fondos buitre» y reforzar la protección del inquilino han sido interpretados por el sector como un giro negativo para toda la inversión institucional. El Economista señala que la brecha de inversión entre Madrid y Barcelona ya es visible: tras el endurecimiento del control de precios en Barcelona en 2023, la inversión en vivienda de alquiler en Madrid llegó a cuadruplicar la de la capital catalana.
Los decretos también afrontan un riesgo de supervivencia parlamentaria. Los dos textos fueron aprobados en Consejo de Ministros el 29 de septiembre, pero deben ser convalidados por el Congreso en un plazo de 30 días. El segundo decreto, que incluye la «prórroga automática», se considera «muy difícil de aprobar» por la oposición interna del Gobierno de coalición y de sus socios parlamentarios. El análisis de La Vanguardia apunta que, si Junts vota en contra, «la vida del decreto podría ser de solo 24 horas». Ya existe un precedente: el real decreto-ley 8/2026 de alquiler decayó tras ser rechazado por el Congreso un mes después de su entrada en vigor, generando un breve vacío legal.
Incluso si el primer decreto sale adelante, su efecto ha sido calificado por varios analistas como «un parche». La Vanguardia recoge un comentario que lo resume sin ambages: «Creo que son solo medidas coyunturales. Aquí no hay otra solución: que haya más oferta en el mercado».
Para el inquilino, la consecuencia más inmediata puede ser un mercado más estrecho: menos viviendas disponibles, competencia más intensa y, ante la expectativa de una oferta aún más reducida, contratos nuevos con rentas difícilmente a la baja. Bernardos advierte: «Cuando se reduce la oferta, la presión al alza sobre el alquiler es mayor. Al final, los perjudicados son los que entran al mercado: rentas bajas, inmigrantes recientes y quienes ya lo tenían más difícil para encontrar vivienda».
