Candelaria, a 25 de diciembre de2025.- El pasado 10 de diciembre, el Boletín Oficial del Estado (BOE) publicó la Ley 6/2025, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, una normativa pionera en Canarias que busca marcar un punto de inflexión en la convivencia entre el tejido turístico y el derecho a la vivienda. Sin embargo, su entrada en vigor se produce en medio de una crisis habitacional catalogada como «emergencia nacional» por analistas del sector y tras un periodo de cuatro años sin que se terminara una sola vivienda pública en las islas.
Con esta ley, el Gobierno de Canarias busca atajar problemas de gentrificación y falta de acceso a la vivienda priorizando el uso residencial. Su objetivo declarado es «garantizar una adecuada calidad de vida para las generaciones presentes y futuras y defender un territorio habitable y equilibrado». Para ello, establece un nuevo modelo en el que los ayuntamientos se convierten en los árbitros decisivos, con capacidad para limitar o permitir esta actividad en sus municipios.
No obstante, voces críticas advierten de que la normativa llega tarde, puede resultar inaplicable en la práctica y, lo que es más preocupante, no aborda el núcleo del problema: la escasez extrema de oferta habitacional. Esta escasez, agravada por una «incertidumbre legislativa» constante, es señalada por expertos como el principal motor de las continuas subidas de precio que se prevén para 2026.
📜 Un cambio radical en la regulación
La Ley 6/2025 sustituye al Decreto 113/2015, que durante una década reguló de forma más permisiva el alquiler vacacional. La nueva norma da un giro de 180 grados en la filosofía: el uso turístico de una vivienda deja de considerarse una actividad libre para convertirse en un uso condicionado y sometido a la planificación urbanística.
Estos son sus pilares fundamentales:
- Límites cuantitativos: La ley establece que, en principio, el 90% del suelo residencial debe destinarse a vivienda habitual, reservando solo un 10% para uso vacacional (un 20% en las islas no capitalinas).
- Moratoria y planificación local: Se establece una moratoria de cinco años para la creación de nuevas viviendas vacacionales. Durante este periodo, los ayuntamientos deben elaborar su planeamiento municipal para decidir «cómo, dónde, cuándo y cuántas» se permiten.
- Prohibiciones específicas: Se veta expresamente el uso turístico de las Viviendas de Protección Oficial (VPO) y se prohíben los denominados «pseudohoteles», edificios enteros dedicados al alquiler vacacional. Además, las viviendas de nueva construcción no podrán destinarse a este uso hasta que transcurran 10 años desde su finalización.
- Transferencia de competencias a los municipios: La aplicación efectiva de la ley recae sobre los 88 municipios canarios, que deben realizar labores de inspección y control, a menudo sin contar con recursos técnicos o económicos adicionales.
El preámbulo de la ley se sustenta en un doble mandato constitucional y estatutario. Por un lado, el artículo 47 de la Constitución, que consagra el derecho a una vivienda digna, y por otro, la competencia exclusiva de Canarias en materia de turismo. La norma busca armonizar ambos aspectos, subrayando la «función social» que debe cumplir la propiedad privada en el sector de la vivienda.
Esta tensión se manifiesta en el mercado:
- Derecho a la vivienda vs. Libertad de empresa: Para el gobierno autonómico, la ley es un instrumento para «poner freno a la gentrificación y a la turistificación, que expulsa a los residentes». La consejera de Turismo, Jéssica de León, afirmó que busca equilibrar el derecho a la vivienda de los canarios con una actividad económica que «ha llegado para quedarse, pero que debe desarrollarse con orden».
- La perspectiva de los propietarios: Para pequeños propietarios e inversores, la ley introduce incertidumbre jurídica. Un análisis legal advierte que «tener una vivienda registrada ya no garantiza seguridad jurídica plena», ya que su continuidad dependerá de futuros planes municipales.
El contexto de crisis: oferta en mínimos y precios en máximos
La ley nace en un escenario habitacional extremadamente tenso en Canarias, caracterizado por una oferta raquítica y una demanda insatisfecha que presiona los precios al alza.
- Parálisis en la vivienda pública: Según datos del Instituto Canario de Estadística (Istac), Canarias lleva cuatro años sin terminar una sola vivienda de protección pública. El último bloque se entregó en enero de 2022. Aunque el gobierno regional prevé cerrar 2025 con más de 5.000 viviendas públicas construidas o rehabilitadas, este dato aún está por materializarse.
- Mercado privado bajo presión: El precio de la vivienda usada en Canarias creció un 5% en el primer semestre de 2025, un incremento menor que la media nacional (15%), pero significativo en un mercado ya de por sí caro.
- Previsiones pesimistas para 2026: El portal idealista anticipa para el próximo año más subidas de precios y menos oferta, tanto en venta como en alquiler, en toda España. Señala la «incertidumbre legislativa» y la «falta de acuerdos mínimos» como factores que ahuyentan la inversión y la creación de nuevo stock. En el alquiler, estiman que un 43% de los propietarios con contratos a punto de finalizar retirarán sus viviendas del mercado de larga duración, agravando la escasez.
Críticas y advertencias sobre la efectividad de la ley
La oposición política y algunos análisis sectoriales ven la ley con escepticismo, apuntando a posibles efectos contraproducentes.
- Podemos Canarias ha sido la voz más crítica, calificando la norma de «trampa jurídica» que, lejos de solucionar el problema, podría duplicar el límite legal de viviendas vacacionales en algunas zonas (al pasar del 5% anterior en ciertos supuestos al 10-20%) y «blindar durante 5 años» las ya existentes. Además, advierten que traslada una carga ingente a los ayuntamientos «sin dotación suficiente» de recursos.
- Riesgo de mercado negro: Desde esta formación se alerta también de que el modelo «favorece la aparición de un mercado negro de vivienda vacacional» imposible de controlar, especialmente en municipios pequeños.
- El dilema de la oferta: El análisis más contundente proviene del sector inmobiliario. Idealista afirma que el verdadero problema ya no son solo los precios, sino la «imposibilidad de alquilar una vivienda, aun pudiendo pagarla». Las medidas que intervienen en el mercado sin aumentar la oferta, argumentan, generan un proceso de «elitización» donde solo los candidatos con perfiles financieros excepcionales consiguen alquilar, excluyendo a familias con necesidades reales.
Conclusión: Una apuesta con resultado incierto
La Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas es, sin duda, la intervención más audaz de Canarias para reconciliar su potente industria turística con las necesidades básicas de su población residente. Su éxito o fracaso no se medirá solo en los tribunales o en los registros municipales, sino en un indicador mucho más tangible: la capacidad de las familias canarias para acceder a un techo digno a un precio asequible.
La normativa aborda la presión de la demanda turística sobre el parque de viviendas, pero deja en el aire la respuesta a la cuestión fundamental de la oferta. Mientras no se reactive con fuerza la construcción de vivienda pública y se genere un marco estable que incentive la oferta privada a largo plazo, el desequilibrio estructural del mercado persistirá.
Las previsiones para 2026 no son halagüeñas: precios al alza, oferta escasa y una feroz competencia por cada vivienda disponible. El tiempo dirá si esta ley logra su objetivo de ordenación sostenible o si, como temen sus críticos, se convierte en otro eslabón de una cadena de regulaciones que, al generar desconfianza, termina por estrangular aún más el mercado y alejar la solución a la crisis. Como señaló un análisis reciente, «2026 será un año de continuidad… y un relato orientado no a encontrar soluciones sino a buscar culpables
